Договор с техническим заказчиком редко описывает работу подробно: чаще всего в нём фигурирует общая формулировка «организация строительства». На практике за этой фразой скрываются десятки конкретных задач, от получения разрешения на строительство до подписания акта ввода объекта в эксплуатацию. Разберём, что входит в обязанности технического заказчика на каждом этапе проекта.
Работа с исходно-разрешительной документацией
Перед началом строительства технический заказчик собирает пакет документов: градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение к инженерным сетям, разрешение на строительство. Без этих документов подрядчик не имеет права приступать к работам.
Заказчик взаимодействует с электросетевой компанией, водоканалом, газовой службой для получения технических условий и согласования точек подключения. На крупных объектах этот процесс занимает несколько месяцев и требует подачи заявок в десятки инстанций.
Организация тендеров и заключение договоров
Выбор подрядной организации проходит через тендерные процедуры. Технический заказчик готовит тендерную документацию, рассылает запросы потенциальным подрядчикам, анализирует коммерческие предложения по цене, срокам и квалификации участников.
После выбора победителя заказчик заключает договор строительного подряда, фиксирует график производства работ, порядок оплаты и штрафные санкции за срыв сроков. Аналогичная процедура применяется при выборе поставщиков материалов и оборудования.
Контроль проектной документации
Заказчик проверяет проект на соответствие техническому заданию, нормам и требованиям заказчика-инвестора до начала строительства. Выявленные на этом этапе ошибки исправляются дешевле, чем после монтажа конструкций.
При необходимости заказчик организует прохождение государственной экспертизы проектной документации, готовит замечания для проектировщика и контролирует внесение правок в установленные сроки.
Технический надзор за строительством
Специалисты технического заказчика выезжают на объект и проверяют соответствие выполняемых работ проекту, рабочей документации, СНиП и СП. Контроль охватывает земляные работы, монтаж фундамента, возведение каркаса, кровельные работы, отделку и инженерные системы.
Особое внимание уделяется скрытым работам: армированию, гидроизоляции, утеплению. Эти работы фиксируются актами освидетельствования до того, как их закроют последующие слои конструкции. Если акт не подписан, при возникновении дефектов доказать качество скрытых работ практически невозможно.
Приёмка этапов и ведение исполнительной документации
После завершения каждого этапа технический заказчик принимает работы у подрядчика, проверяет объёмы по актам КС-2 и справкам КС-3, сверяет данные со сметой. Параллельно ведётся журнал производства работ, журнал бетонных работ, общий журнал работ и другая исполнительная документация, требуемая для последующего ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие или неполнота исполнительной документации часто становится причиной отказа в выдаче разрешения на ввод объекта. Технический заказчик отслеживает комплектность документов на протяжении всего строительства, а не собирает их в последний момент.
Контроль сметы и бюджета
Заказчик сверяет фактические затраты с утверждённой сметой, проверяет обоснованность дополнительных работ и изменений в проекте, согласовывает с инвестором отклонения от первоначального бюджета. Подрядчик не вправе самостоятельно увеличивать стоимость работ без согласования с заказчиком.
При выявлении завышения объёмов или применения более дорогих материалов без согласования заказчик инициирует корректировку актов выполненных работ.
Авторский надзор и взаимодействие с проектировщиком
Технический заказчик организует авторский надзор: привлекает проектировщика для проверки соответствия строительства проектным решениям и оперативного решения вопросов, возникающих в процессе работ. Изменения, требующие согласования проектировщика, фиксируются в журнале авторского надзора.
Подготовка объекта к вводу в эксплуатацию
На завершающем этапе заказчик собирает полный пакет исполнительной документации, организует обследование объекта представителями надзорных органов, устраняет замечания и подаёт документы на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В обязанности входит также взаимодействие с энергоснабжающими организациями для оформления актов разграничения балансовой принадлежности и постановка объекта на технический учёт в БТИ.
Взаимодействие с государственными надзорными органами
На протяжении строительства технический заказчик уведомляет органы строительного надзора о начале работ, обеспечивает доступ инспекторов на объект, устраняет выявленные нарушения и предоставляет отчётность по запросу контролирующих органов.
Каждая из перечисленных функций требует отдельного специалиста или группы специалистов: инженеров ПТО, сметчиков, юристов, специалистов по охране труда и экологии. Объём задач технического заказчика напрямую зависит от масштаба и сложности объекта, поэтому состав команды формируется индивидуально под каждый проект.